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閑置土地處置辦法 拆解政商土地利益捆綁

內容來自hexun新聞

國土資源部近日發佈修訂後的閑置土地處置辦法，對閑置土地的定義和處罰等作瞭更明確規定， 其中要求未動工開發滿一年的，按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十征繳土地閑置費；未動工開發滿兩年的，將被無償收回國有建設用地使用權，新規自2012年7月1日起施行。中國修訂前的閑置土地處置辦法公佈已有10多年，但形同虛設，因為辦法規定閑置原因有兩種，即地方政府原因和企業原因，政府原因則不予追究，但規定比較空泛如“筐”。長期以來，政府與開發商是遊戲的合作者，因此，中國大部分閑置土地都歸於“政府原因”，導致土地長期合法閑置。新辦法將過去空泛的“政府原因”具體化，列出瞭幾種被認可的情形。但是，即使如此，地方政府如果默許開發商延遲開發，也會很容易提供合理的“政府原因”，因此，新辦法仍然不具威懾力。但是，新辦法可以成為地方政府督促開發商盡快動工的借口，因為中國目前急需啟動地產與土地市場，以緩解地方政府的財政壓力，這反映瞭中國政府的一種資金焦慮。也就是說，閑置土地處置辦法也許有助於“拆解”政商在土地上“捂地”的利益聯盟。前期地方政府出讓的大量土地，由於地產調控的原因，大部分沒有開發。由於這些土地款隻是繳納瞭定金，地方政府必須等到開發商將樓盤全部銷售後才能夠拿到完整的土地出讓金，因此，地方政府並沒有在這些已出讓但閑置的土地上獲得資金。而這種大規模閑置又導致進一步出售土地變得困難。比如在北京，5月份包括住宅用地、商業用地、多功能用地在內的經營性用地出現零成交紀錄。而全國20個重點城市5月份土地出讓金237億元，創2009年3月來新低，前5月累計為1892.6億元，縮水1141億元。這種惡性循環使得地方政府的土地財政面臨“斷炊”，並遭遇兩重困境：一是大規模的債務壓力，尤其是在過去幾年地方融資平臺急劇擴張後的天量信貸，由今年至未來幾年處於還款高峰；其次，中國當前需要地方政府加大投資實現“保增長”目標，而投資項目需要一定的資本金才能獲得信貸，如果不依靠出售土地，地方政府很難融到足夠的資金進行又一輪投資。地方政府隻能期望土地市場重新活躍，來紓解財政與資金壓力。問題的關鍵在於房地產市場是否還有巨大的需求來消化掉這些土地，並滿足地方政府不斷膨脹的資金需求，如果一味的推供給拉動經濟而遠超需求，無疑會產生巨大的過剩。我們認為在房地產仍受嚴格調控的政策環境下，開發商隻有將存量住宅出售，即套現後才有可能進行下一步的投資計劃，否則，如果逼迫他們貿然動工必將被套牢。因此，目前要求開發商盡快開發土地的做法是將風險轉移到銀行和開發商，這長期而言將對金融穩定造成巨大沖擊。政府不應隻考慮眼前利益而無視風險。與此同時，我們認為中國住房的剛性需求在逐步減少，由於人口政策的原因，未來需求與供給將呈現截然相反的趨勢，我們正處於地產繁榮時代的拐鳥松區房屋貸款點。中國需要警惕繼續大規模的開發地產而無視市場所發生的變化，防止地產泡沫給國傢的未來帶上枷鎖。更為現實的考慮是，中國的住房供給可能已經過剩，因為投資性購房所占比例過高，他們還在享受升值的幻覺而沒有進入二級市場。北京市公安局近日調查結果顯示，核對北京空置房屋381.2萬戶，即使可能存在一些統計失誤，但這個數字也是巨大的。就全國而言，二三線城市也呈現巨大的供給過剩，因為體制內部門的傢庭普遍可以低價獲得至少2套以上的房屋。而政府最近兩年大規模投資的保障性住房如果上市，過剩現象將更加嚴峻。

新聞來源http://house.hexun.com/2012-06-11/142312962.html

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